山头彩云看月起 发表于 2022-06-30 08:24
毫无可比性，03年的地王和21年的地王价位不一样，地段更不一样
这个没办法，开发的早的，自然价格就低，哪个城市都一样，所以近几年开发的能成为新地王。
七九赤肉 发表于 2022-06-30 07:03
楼主，土地总价没什么意义，看的就是楼面价。一袋面粉总价一样，你能做100个饼和150个利润是不一样的。
说了你去百度下什么是楼面价，你又总按自己的理解，你去看看楼面价跟这个土地总价有没有关联，如果按你说的土地总价没意义，那楼面价自然就没意义。而且你后面举的面粉做饼的例子，你总是站在开发商的利润角度去看，似乎觉得开发商赚的少那它的土地价就应该排的前，其实你看有些地产文章写什么楼面价几千几千，这种算法都是粗算，真正开发商把土地摊薄到建筑面积里，它的利润哪是这么简单用这些公式能算出？包括公摊分流出来的利润，包括地下空间单独售卖的利润，以及公共绿化和架空层不能拿来卖的损耗等等，总去看这个楼面价，你以为这些文章写一平方4208，就真的以为买套房子，土地成本就占到了4208？就好比，一个商家把它的进货价拿给你，告诉你是800，实际背后可能还有厂家返点等因素，真正它的进货价可能是650，你有想过吗
小麦立 发表于 2022-06-30 08:09
说了楼主不专业，他还不服气
我是不专业，但至少比你专业，也不会像你一样，回应了一句你不爱听的，就在这里耿耿于怀。还是那句话，土地价格是按亩算，还是说也要看你说的容积率，你可以去请教专业人士。
单车王公子 发表于 2022-06-30 10:28
知道楼面价又有什么用，开发商想卖多少还不是人家说的算。创天河畔拿地都多少年，人家屯地现在开发不照样卖9000多。就像上江界3600也卖过，7500也卖过。整个吉安最赚钱的开发商
跟那几个人说不通，像创天河畔这种囤地卖的，吉安还有几个，比如上江界隔壁的滨江首府，当年14年开盘的时候，就已经囤了9年的地，所以滨江首府的利润其实比上江界更大，当然囤地也是要些成本的，需要缴纳土地税，等它真正开盘卖的时候，再继续缴纳土地增值税和企业所得税。还有两个囤地比较久的就是城北的鹭洲府邸和天悦国际，跟当年的拿地价比，现在真算是利润超大。
吉州土著 发表于 2022-06-30 13:43
我是不专业，但至少比你专业，也不会像你一样，回应了一句你不爱听的，就在这里耿耿于怀。还是那句话，土地价格是按亩算，还是说也要看你说的容积率，你可以去请教专业人士。
楼面价=土地总价/规划建筑总面积
土地面积x容积率=总面积
规划总面积=总面积-不计融面积（基本上地下车位）
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单车王公子 发表于 2022-06-30 14:12
土地面积x容积率=总面积
规划总面积=总面积-不计融面积（基本上地下车位）
你说的这个规划建筑面积正式叫法是计容建筑面积，还有个就是非计容建筑面积，两个加起来是总建筑面积。一般认为计容面积就是计算了容积率的面积，一般都是地上建筑和公共区域，非计容就是不计算容积率的面积，一般都是地下车位和地下室。不过你第一个公式不准确，第一个公式用规划用地面积x容积率，得出的结果是计容建筑面积，而不是总面积。
吉州土著 发表于 2022-06-30 14:39
你说的这个规划建筑面积正式叫法是计容建筑面积，还有个就是非计容建筑面积，两个加起来是总建筑面积。一般认为计容面积就是计算了容积率的面积，一般都是地上建筑和公共区域，非计容就是不计算容积率的面积，一般都是地下车位和地下室。不过你第一个公式不准确，第一个公式用规划用地面积x容积率，得出的结果是计容建筑面积，而不是总面积。
兄弟你还是别说了，懂的人在看你笑话
单车王公子 发表于 2022-06-30 14:05
楼面价=土地总价/规划建筑总面积
【注意，土地单价和楼面价是两个概念，楼面价会涉及到土地面积、土地总成交金额和建筑面积等多种因素，因为楼面价的计算公式是用土地总成交金额/建筑面积】这是我当时回复那个叫七九赤肉网友的，就告诉了他计算楼面价的一种公式，所以你应该去@他。后面他给我留言说跟土地总价没关系，只看楼面价，我也是醉了，土地总价在这里充当的相当于是分母，建筑面积相当于是分子，只有分母大，分子小，计算出来的楼面价结果才会高，他们没去想这个楼面价是个变量参数，只有成交后的地皮单价才是定量，但是在成交之前，从起拍价到最终成交价，中间又会经历开发商争抢哄抬等变动因素。