吉州土著 发表于 2022-06-20 15:57
汉武帝时期就出现了我国最早的房产税，当时称为:算缗。回到现代，房产税之前也被提起多次，也在一些城市有所执行，但更多是针对商业地产或住宅商业化，所以，这不是一个新名词，说白点，这玩意就是为了薅羊毛，至于什么抑制炒房客把价格拉涨都是说辞，但也不是你说的不让价格下跌，真正房产税严厉推行的话，会导致抛盘大量出现，从而导致价格下跌。回顾吉安的房产价格发展行情，从2001年-2009年-2017年，都是8年一个周期，每隔8年产生一个大的价格上涨波动，09年从曾经的一两千单价拉到三四千的阶梯高位，17年又再次推高到8000以上，跟你说的15年棚改其实关系不大，因为棚改是个长期而又陆续的推行过程，并不是集中在某一年爆发，即使棚改户拿到钱了，也不会因为他们采购新房而推动房价上涨，在吉安这种非外流人口大量汇入的城市，房价都是由上而下形成传递，从一级市场带动二级市场价格提升。最后小小纠正你一下，吉安爆涨年份是17年，不是15年，15年是个价格回调期，相对14年的高位反而回落了一点点。
另外你再去查查居民杠杆率的变化，看看大家手里还有多少钱。不过我还是建议刚需该买房买房，为了拉地方财政，有些人啥办法都想的出来。看看厦门就知道了，直接控制供应端。
sk595606 发表于 2022-06-20 16:27
另外你再去查查居民杠杆率的变化，看看大家手里还有多少钱。不过我还是建议刚需该买房买房，为了拉地方财政，有些人啥办法都想的出来。看看厦门就知道了，直接控制供应端。
【跟土地出让金没毛关系，有些城市已经出现房企房价和拿地价格差不多的情况。关键是要收入上去，如果收入不上去，那就是泡沫。】这是你前面的原话，大致表达的意思是现在的人们手里有钱，收入上去了，所以房价涨了，但现在怎么又说人们手里没剩多少钱，这是不是有点矛盾呢？
吉州土著 发表于 2022-06-20 16:33
【跟土地出让金没毛关系，有些城市已经出现房企房价和拿地价格差不多的情况。关键是要收入上去，如果收入不上去，那就是泡沫。】这是你前面的原话，大致表达的意思是现在的人们手里有钱，收入上去了，所以房价涨了，但现在怎么又说人们手里没剩多少钱，这是不是有点矛盾呢？
17年那一波一是政策引导去库存，银行降息等各种政策，另一方面居民杠杆率低大家手里有钱。这是两个上涨条件。
sk595606 发表于 2022-06-20 16:41
17年那一波一是政策引导去库存，银行降息等各种政策，另一方面居民杠杆率低大家手里有钱。这是两个上涨条件。
前段时间银行降准，现在又大幅降息，商业利率甚至低到4.4，相比16年少了个契税减免政策，但也没见现在的房价继续明显上涨啊，按道理这样的利好又会刺激一大波人去买，推动房价上涨不是？至于你说的居民杠杆率，这只是一个宏观而模糊的指标数据，随着现在人均可支配收入的增加，即使负贷率较17年有所提升，但也是变量均衡，因为他们的还贷能力也提升了，所以居民杠杆率不会发生太大的变化。总的来说，在我们这种没有什么外来人口涌入的小城市，房价上涨源头还是来源于上面，不是说人们有钱买的多，就会刺激房价上涨，而是上面利用一些调控手段，让人们必须按照他们所设想的行情价来买，比如限价、限跌，维稳等等，这才是真正的操盘手。
吉州土著 发表于 2022-06-20 16:59
前段时间银行降准，现在又大幅降息，商业利率甚至低到4.4，相比16年少了个契税减免政策，但也没见现在的房价继续明显上涨啊，按道理这样的利好又会刺激一大波人去买，推动房价上涨不是？至于你说的居民杠杆率，这只是一个宏观而模糊的指标数据，随着现在人均可支配收入的增加，即使负贷率较17年有所提升，但也是变量均衡，因为他们的还贷能力也提升了，所以居民杠杆率不会发生太大的变化。总的来说，在我们这种没有什么外来人口涌入的小城市，房价上涨源头还是来源于上面，不是说人们有钱买的多，就会刺激房价上涨，而是上面利用一些调控手段，让人们必须按照他们所设想的行情价来买，比如限价、限跌，维稳等等，这才是真正的操盘手。
15年左右杠杆率30%多，选择70%多。这个数据我没考证过。但估计也差不多了。
sk595606 发表于 2022-06-20 17:12
15年左右杠杆率30%多，选择70%多。这个数据我没考证过。但估计也差不多了。
我就简单点跟你说吧，政府把一块地以3000的单价批给开发商，然后评估开发商的合理利润后，要求开发商卖价不能超过6000，开发商就会老老实实在这个区间里卖，卖高了会受罚，卖低了自己亏本，但如果是以8000的单价批给开发商，要求开发商卖价不能超过10000，开发商就会在这个区间里卖。这些价格其实都在管控当中，并不受我们老百姓所能左右或影响。
吉州土著 发表于 2022-06-20 17:19
我就简单点跟你说吧，政府把一块地以3000的单价批给开发商，然后评估开发商的合理利润后，要求开发商卖价不能超过6000，开发商就会老老实实在这个区间里卖，卖高了会受罚，卖低了自己亏本，但如果是以8000的单价批给开发商，要求开发商卖价不能超过10000，开发商就会在这个区间里卖。这些价格其实都在管控当中，并不受我们老百姓所能左右或影响。
嗯，我知道政府不让降价卖。
吉州土著 发表于 2022-06-20 17:19
我就简单点跟你说吧，政府把一块地以3000的单价批给开发商，然后评估开发商的合理利润后，要求开发商卖价不能超过6000，开发商就会老老实实在这个区间里卖，卖高了会受罚，卖低了自己亏本，但如果是以8000的单价批给开发商，要求开发商卖价不能超过10000，开发商就会在这个区间里卖。这些价格其实都在管控当中，并不受我们老百姓所能左右或影响。
短期看政策罢了，长期还是得看人口和市场，如果长期城市不好，就算政府限价格，开发商没了利润也不会再拿地
新井冈山大桥 发表于 2022-06-20 18:45
短期看政策罢了，长期还是得看人口和市场，如果长期城市不好，就算政府限价格，开发商没了利润也不会再拿地
长期看人口这句话的初衷本身是根据全国范围内选房而提出的，对于吉安本地，人口长期趋于稳定，波动性不大，只要有需求就会有市场。至于涉及到开发商利润而带来的拿地意愿强度，这个自然资源局(以前叫国土资源局)会根据现今经济状况以及居民收入情况等综合因素进行地价挂拍，不会说一下就把土地价格打的多么高，这样势必会导致土地流拍，但总体看，土地价格都在逐年缓步攀升，举个例子，同样的市中心地段，11年枫丹白露的拿地价是330万/亩，14年，锦绣天成是468万/亩，到了如今，鹭洲学府达到了644万/亩，就差不多比枫丹白露翻了一倍，自然售价也比当时贵了一倍，不过地价长到一定程度，会缓一缓，不然市场接受不了，它也需要一个消化的过程，可能等过几年土地又继续攀升时，房价又会跟着涨，就像爬楼梯一样，是个长期而又递进的状态。
吉州土著 发表于 2022-06-20 19:10
长期看人口这句话的初衷本身是根据全国范围内选房而提出的，对于吉安本地，人口长期趋于稳定，波动性不大，只要有需求就会有市场。至于涉及到开发商利润而带来的拿地意愿强度，这个自然资源局(以前叫国土资源局)会根据现今经济状况以及居民收入情况等综合因素进行地价挂拍，不会说一下就把土地价格打的多么高，这样势必会导致土地流拍，但总体看，土地价格都在逐年缓步攀升，举个例子，同样的市中心地段，11年枫丹白露的拿地价是330万/亩，14年，锦绣天成是468万/亩，到了如今，鹭洲学府达到了644万/亩，就差不多比枫丹白露翻了一倍，自然售价也比当时贵了一倍，不过地价长到一定程度，会缓一缓，不然市场接受不了，它也需要一个消化的过程，可能等过几年土地又继续攀升时，房价又会跟着涨，就像爬楼梯一样，是个长期而又递进的状态。
长期依然看人口，房价高只会增加落户门槛，减少供应量顶多让本地人玩换房游戏，最终人口流失越来越严重，人口流失速度如果保持现在的稳定，那么多少年后也就是第二鹤岗了，更不要谈接盘侠了