楼市“降价潮”来袭？吉安房价能跌多少？

sk595606 发表于 2022-06-20 16:27
另外你再去查查居民杠杆率的变化，看看大家手里还有多少钱。不过我还是建议刚需该买房买房，为了拉地方财政，有些人啥办法都想的出来。看看厦门就知道了，直接控制供应端。

【跟土地出让金没毛关系，有些城市已经出现房企房价和拿地价格差不多的情况。关键是要收入上去，如果收入不上去，那就是泡沫。】这是你前面的原话，大致表达的意思是现在的人们手里有钱，收入上去了，所以房价涨了，但现在怎么又说人们手里没剩多少钱，这是不是有点矛盾呢？

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吉州土著 发表于 2022-06-20 16:33
【跟土地出让金没毛关系，有些城市已经出现房企房价和拿地价格差不多的情况。关键是要收入上去，如果收入不上去，那就是泡沫。】这是你前面的原话，大致表达的意思是现在的人们手里有钱，收入上去了，所以房价涨了，但现在怎么又说人们手里没剩多少钱，这是不是有点矛盾呢？

17年那一波一是政策引导去库存，银行降息等各种政策，另一方面居民杠杆率低大家手里有钱。这是两个上涨条件。

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sk595606 发表于 2022-06-20 16:41
17年那一波一是政策引导去库存，银行降息等各种政策，另一方面居民杠杆率低大家手里有钱。这是两个上涨条件。

前段时间银行降准，现在又大幅降息，商业利率甚至低到4.4，相比16年少了个契税减免政策，但也没见现在的房价继续明显上涨啊，按道理这样的利好又会刺激一大波人去买，推动房价上涨不是？至于你说的居民杠杆率，这只是一个宏观而模糊的指标数据，随着现在人均可支配收入的增加，即使负贷率较17年有所提升，但也是变量均衡，因为他们的还贷能力也提升了，所以居民杠杆率不会发生太大的变化。总的来说，在我们这种没有什么外来人口涌入的小城市，房价上涨源头还是来源于上面，不是说人们有钱买的多，就会刺激房价上涨，而是上面利用一些调控手段，让人们必须按照他们所设想的行情价来买，比如限价、限跌，维稳等等，这才是真正的操盘手。

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吉州土著 发表于 2022-06-20 16:59
前段时间银行降准，现在又大幅降息，商业利率甚至低到4.4，相比16年少了个契税减免政策，但也没见现在的房价继续明显上涨啊，按道理这样的利好又会刺激一大波人去买，推动房价上涨不是？至于你说的居民杠杆率，这只是一个宏观而模糊的指标数据，随着现在人均可支配收入的增加，即使负贷率较17年有所提升，但也是变量均衡，因为他们的还贷能力也提升了，所以居民杠杆率不会发生太大的变化。总的来说，在我们这种没有什么外来人口涌入的小城市，房价上涨源头还是来源于上面，不是说人们有钱买的多，就会刺激房价上涨，而是上面利用一些调控手段，让人们必须按照他们所设想的行情价来买，比如限价、限跌，维稳等等，这才是真正的操盘手。

15年左右杠杆率30%多，选择70%多。这个数据我没考证过。但估计也差不多了。

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sk595606 发表于 2022-06-20 17:12
15年左右杠杆率30%多，选择70%多。这个数据我没考证过。但估计也差不多了。

我就简单点跟你说吧，政府把一块地以3000的单价批给开发商，然后评估开发商的合理利润后，要求开发商卖价不能超过6000，开发商就会老老实实在这个区间里卖，卖高了会受罚，卖低了自己亏本，但如果是以8000的单价批给开发商，要求开发商卖价不能超过10000，开发商就会在这个区间里卖。这些价格其实都在管控当中，并不受我们老百姓所能左右或影响。

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吉州土著 发表于 2022-06-20 17:19
我就简单点跟你说吧，政府把一块地以3000的单价批给开发商，然后评估开发商的合理利润后，要求开发商卖价不能超过6000，开发商就会老老实实在这个区间里卖，卖高了会受罚，卖低了自己亏本，但如果是以8000的单价批给开发商，要求开发商卖价不能超过10000，开发商就会在这个区间里卖。这些价格其实都在管控当中，并不受我们老百姓所能左右或影响。

嗯，我知道政府不让降价卖。

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吉州土著 发表于 2022-06-20 17:19
我就简单点跟你说吧，政府把一块地以3000的单价批给开发商，然后评估开发商的合理利润后，要求开发商卖价不能超过6000，开发商就会老老实实在这个区间里卖，卖高了会受罚，卖低了自己亏本，但如果是以8000的单价批给开发商，要求开发商卖价不能超过10000，开发商就会在这个区间里卖。这些价格其实都在管控当中，并不受我们老百姓所能左右或影响。

短期看政策罢了，长期还是得看人口和市场，如果长期城市不好，就算政府限价格，开发商没了利润也不会再拿地

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新井冈山大桥 发表于 2022-06-20 18:45
短期看政策罢了，长期还是得看人口和市场，如果长期城市不好，就算政府限价格，开发商没了利润也不会再拿地

长期看人口这句话的初衷本身是根据全国范围内选房而提出的，对于吉安本地，人口长期趋于稳定，波动性不大，只要有需求就会有市场。至于涉及到开发商利润而带来的拿地意愿强度，这个自然资源局(以前叫国土资源局)会根据现今经济状况以及居民收入情况等综合因素进行地价挂拍，不会说一下就把土地价格打的多么高，这样势必会导致土地流拍，但总体看，土地价格都在逐年缓步攀升，举个例子，同样的市中心地段，11年枫丹白露的拿地价是330万/亩，14年，锦绣天成是468万/亩，到了如今，鹭洲学府达到了644万/亩，就差不多比枫丹白露翻了一倍，自然售价也比当时贵了一倍，不过地价长到一定程度，会缓一缓，不然市场接受不了，它也需要一个消化的过程，可能等过几年土地又继续攀升时，房价又会跟着涨，就像爬楼梯一样，是个长期而又递进的状态。

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吉州土著 发表于 2022-06-20 19:10
长期看人口这句话的初衷本身是根据全国范围内选房而提出的，对于吉安本地，人口长期趋于稳定，波动性不大，只要有需求就会有市场。至于涉及到开发商利润而带来的拿地意愿强度，这个自然资源局(以前叫国土资源局)会根据现今经济状况以及居民收入情况等综合因素进行地价挂拍，不会说一下就把土地价格打的多么高，这样势必会导致土地流拍，但总体看，土地价格都在逐年缓步攀升，举个例子，同样的市中心地段，11年枫丹白露的拿地价是330万/亩，14年，锦绣天成是468万/亩，到了如今，鹭洲学府达到了644万/亩，就差不多比枫丹白露翻了一倍，自然售价也比当时贵了一倍，不过地价长到一定程度，会缓一缓，不然市场接受不了，它也需要一个消化的过程，可能等过几年土地又继续攀升时，房价又会跟着涨，就像爬楼梯一样，是个长期而又递进的状态。

长期依然看人口，房价高只会增加落户门槛，减少供应量顶多让本地人玩换房游戏，最终人口流失越来越严重，人口流失速度如果保持现在的稳定，那么多少年后也就是第二鹤岗了，更不要谈接盘侠了

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新井冈山大桥 发表于 2022-06-20 19:14
长期依然看人口，房价高只会增加落户门槛，减少供应量顶多让本地人玩换房游戏，最终人口流失越来越严重，人口流失速度如果保持现在的稳定，那么多少年后也就是第二鹤岗了，更不要谈接盘侠了

你设想的这种情况是单吉安房价涨，外地房价不变，那确实会带来大量人口流失，但现实情况是，当吉安房价变化提升的时候，外地的房价也在同步变化，像一二线城市始终会和三四线保持一个适当的价格差，这就对那些想移居更高能级城市的吉安人造成了一种门槛壁垒，除非你有这个实力，而不是你想去就去。就如同，拿吉安本地各板块的房价来说，并不是说所有人都会买在市中心，都买在优质学区房旁边，郊区盘和这些楼盘之间会有价格差，以适应不同类型的定位人群，这就是平衡之道。至于你说的鹤岗，那跟吉安不一样，吉安气候环境还相对宜居，GDP也在全国处于中流，鹤岗从气候、经济等多个方面都不行，所以它不能和吉安比。前面我也说了，推高房价，并不是一撮而就，而是稳步推进，先稳、再进。

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