8000元房价组成

地产搬砖工 发表于 2023-05-25 11:14
敢相信吗？过去五年吉安开发商大多数项目是负利润，亏本的。已交付的世贸，新力，融创，碧桂园等，没交房的中奥、阳光城，在售的青华府，青云府，书香名筑，崇文学府，凤凰学府等等。

你宣传你的柏树中学也就算了，现在居然说开发商大多在亏本，就真是...，那我问问你，你最后提到的凤凰学府，你说它拿地价是多少一亩？楼面价是多少？

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真·妖刀 发表于 2023-05-25 14:15
你宣传你的柏树中学也就算了，现在居然说开发商大多在亏本，就真是...，那我问问你，你最后提到的凤凰学府，你说它拿地价是多少一亩？楼面价是多少？

我吃这碗饭的啊。凤凰学府，楼面价1255。建筑成本大概2000。税务成本大概800。财务营销成本1000。总成本算5000。总共19万方，其中11万方是安置房，回购价2000，扣掉营销费500，安置房每平方亏2500。安置房亏2.7亿。商品房不到8万方。商品房均价8500，赚不到2.8亿。基本持平。但是这个项目最大的问题在于车位。地下大概1500个以上车位，车位造价含税大概7万一个。安置房小区能卖2-3万一个顶天了，车位也要亏4万一个，大概亏6000万。这还是在车位全部能处理的情况下。

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地产搬砖工 发表于 2023-5-25 16:05
我吃这碗饭的啊。凤凰学府，楼面价1255。建筑成本大概2000。税务成本大概800。财务营销成本1000。总成本 ...

账你是算明白了，你让这些开发商不要做，他们死也不愿意啊！有时候账是算给外人看的，关起门来吃香喝辣，爽死了！

aoeyvu 发表于 2023-05-25 16:35
账你是算明白了，你让这些开发商不要做，他们死也不愿意啊！有时候账是算给外人看的，关起门来吃香喝辣，爽死了！

他这些账就是算给外人看的，比较庞统，就拿安置房部分来说，它要不要计收土地使用税、要不要征收土地增值税，它的建安成本是不是跟商品房一样？这些，开发商老板最清楚，在他这里的描述，似乎11万的安置房和8万的商品房没啥区别，都是把开发成本往安置房身上推。至于那些建安成本多少，税务成本多少，营销成本多少，我们外人无法得知准确数字。但如果真按他所说，开发商大多亏损不赚钱，那谁还会那么傻去做开发呢。他想表达的意思，就是现在房价太低了，应该再卖贵点，开发商才有利润，他们地产从业人员的工资奖金才能发的更多

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真·妖刀 发表于 2023-05-25 17:07
他这些账就是算给外人看的，比较庞统，就拿安置房部分来说，它要不要计收土地使用税、要不要征收土地增值税，它的建安成本是不是跟商品房一样？这些，开发商老板最清楚，在他这里的描述，似乎11万的安置房和8万的商品房没啥区别，都是把开发成本往安置房身上推。至于那些建安成本多少，税务成本多少，营销成本多少，我们外人无法得知准确数字。但如果真按他所说，开发商大多亏损不赚钱，那谁还会那么傻去做开发呢。他想表达的意思，就是现在房价太低了，应该再卖贵点，开发商才有利润，他们地产从业人员的工资奖金才能发的更多

安置房和商品房的成本区别税费这块只有规费减半收取一项，基本忽略不计的。建安成本安置和商品房都是带图纸拍的地，市设计院出的一套图纸没有区别。具体是否偷工减料不在这里讨论。营销成本安置房不需要扣除了。税务成本正是因为大量安置因素，利润不大，所以才会按800左右计算。只算商品房的税会去到一千多。至于营销财务成本按现在的行情只会少算了不会多算。最后说一句，这块地我们老板本来打算拿的，我劝退了。现在我也一直劝老板在开发完现有项目之前没有机会不要拿地了，这个行业能全身而退是件幸事。

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地产搬砖工 发表于 2023-5-25 13:55
这就是开发商会亏本甚至烂尾的根源。拿地测算是这样算的，理论上一年卖完，地上地下都卖完。但实际上远达 ...

房地产开发周期2年，你觉得你会为4%的利润用8个亿自有资金赚3200万吗？而且房价下跌库存量居高不下风险全在自己手里。楼市稳赚不赔的只有卖地的。卖面包的只是婊子，卖面粉的是老鸨，这老鸨还有打手。

长春子 发表于 2023-05-26 10:51
房地产开发周期2年，你觉得你会为4%的利润用8个亿自有资金赚3200万吗？而且房价下跌库存量居高不下风险全在自己手里。楼市稳赚不赔的只有卖地的。卖面包的只是婊子，卖面粉的是老鸨，这老鸨还有打手。

地价房价能这么高，关键就是非自有资金啊，房地产本质是金融。过去这些百强企业甚至不需要一分钱自有资金。连报名费都是前融，拿地后再融资。我见过一个老板不到一千万的实力在湖南一个县里干了一个货值30亿的项目。

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长春子 发表于 2023-05-26 10:51
房地产开发周期2年，你觉得你会为4%的利润用8个亿自有资金赚3200万吗？而且房价下跌库存量居高不下风险全在自己手里。楼市稳赚不赔的只有卖地的。卖面包的只是婊子，卖面粉的是老鸨，这老鸨还有打手。

一块钱变成一百块的游戏你跟我说百分之4利润？多动脑子，都是空手套白狼的游戏。八个亿请问都是开发商自己的？各种途径，股票银行融资罢了，天真无邪，多增长增长见识

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长春子 发表于 2023-5-26 10:51
房地产开发周期2年，你觉得你会为4%的利润用8个亿自有资金赚3200万吗？而且房价下跌库存量居高不下风险全 ...

你要知道这是金融杠杆游戏啊，自有资金1000万，干8个亿的项目，赚3200万。马德320%的利润，傻子都愿意干好吗！