大城市一些房子的归宿

Anchor 发表于 2022-06-27 19:56
我记得我只说过会增加银行给买家从银行贷款的难度，增加卖家的卖出难度，比如一个你家房子按照市场价值300万，因为地段不太好，又是20年的小区，你想脱手卖出，这时银行会对你房子估价，因为房龄20年了，银行只能给买家贷10年，买家每个月要还3万，这时候你的售出难度是不是急剧增大？ 你还想银行给下家贷30年吗？做梦 ，给他贷30年，万一房子出现外墙脱落或者发生漏水或者地基被水冲刷不稳等等成为了危楼，抵押标的价值缩水，甚至倒了，抵押标的灭失，那个买你家房子的人说不还贷款了，银行能怎么办？银行可以把那块地拍卖吗？ 银行根本没权利拍卖那块地，那块地就是国家的，也不是那业主的，这时银行的风险，懂吗

这里小小纠正你一下，就算买二手老房的买家出现断供现象，银行依然有权利处置变卖这处房产，不然现在这么多法拍房哪来的？你始终有个误区，就是认为地是国家的，就这个不能卖，那个也不能卖，而实际上只要是交纳了土地出让金(即土地是出让性质)的产权房产都可以变卖，不管是个人来卖，还是银行来卖。其实银行的风险你不用担心，他们放贷前会进行一系列风险考评。还有，我前面也说过，房龄大的房子不是刚需产品，有意向买的人，手上肯定得准备一定的首付资金，后期还贷能力也会去做一番自我评估，这在一定程度上会限定意向人群，但不是限绝所有人群。而且，你既然提到300万，那等于又把话题拉回到了大城市，在大城市不论是房龄怎样的房子，其实购房门槛都不低，每月都要不小的还贷压力，只不过房龄老的压力会更大些，但有些人就是看重老房子的地段位置愿意承担更大的首付压力，如果没一点实力，别说老房子，大城市不论什么样的房子都承受不起。

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井冈山大桥 发表于 2022-06-27 20:03
别担心，地段从来未贬值过，全球通货膨胀的大形势，我只担心你银行的钱买的东西越来越少。

你的认识里是不是大城市每个角落都是好地段？ 都是大厦林立 ？

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Anchor 发表于 2022-06-27 20:31
你的认识里是不是大城市每个角落都是好地段？ 都是大厦林立 ？

你是太小看大城市的吸引力了，就拿北京来说，哪怕是一些比较偏僻的农村，都有不少打工族或自由职业来租房住，因为位置好的租房实在是贵，买房也是一样，位置好的价格太贵了，人们才会去选择位置稍微差一点的老房子，毕竟这些老房子(比如单价4万)比位置核心(比如单价10万+)的还是要实惠不少，这就是它们存在的理由，只不过那些还贷问题不是你去操心的，想买的人自然会顾及考虑这些，价格便宜这么多了，首付就要多出点，这个要求其实也不过分啊。

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Anchor 发表于 2022-06-27 19:30
我的意思是一些位置不好的房子过了几十年银行不给按揭或者给的年限很少，增加卖出的难度，OK？ 银行会对根据房子房龄还有房子所在地段估价，才给下家发放贷款，房子是抵押物，你的房子剩余价值要大于我给你放的贷款，银行才会给你贷

银行对房屋的评估价值也不是单纯按你说的年限折旧法来评估，它也要根据市场行情等综合评定，如果真按年限折旧法，那还得了，那全国超过了多少年的老房子都不用去申请贷款了，直接就让买家全款买就好了，反正银行怎么评都是亏本的，干脆就不要放贷了。

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吉州土著 发表于 2022-06-27 20:31
这里小小纠正你一下，就算买二手老房的买家出现断供现象，银行依然有权利处置变卖这处房产，不然现在这么多法拍房哪来的？你始终有个误区，就是认为地是国家的，就这个不能卖，那个也不能卖，而实际上只要是交纳了土地出让金(即土地是出让性质)的产权房产都可以变卖，不管是个人来卖，还是银行来卖。其实银行的风险你不用担心，他们放贷前会进行一系列风险考评。还有，我前面也说过，房龄大的房子不是刚需产品，有意向买的人，手上肯定得准备一定的首付资金，后期还贷能力也会去做一番自我评估，这在一定程度上会限定意向人群，但不是限绝所有人群。而且，你既然提到300万，那等于又把话题拉回到了大城市，在大城市不论是房龄怎样的房子，其实购房门槛都不低，每月都要不小的还贷压力，只不过房龄老的压力会更大些，但有些人就是看重老房子的地段位置愿意承担更大的首付压力，如果没一点实力，别说老房子，大城市不论什么样的房子都承受不起。

银行可以拍卖是卖的抵押标的，让下家出钱买下这处房产，回笼上家欠下的本金和利息。打个比方，比如深圳宝安某小区30层的楼房，你住22楼，已经住了25年现在想脱手，我们的问题是银行会不会给下家贷款30年？ 你可以去查查，按照现在大部分银行的政策只给贷款5年（房龄+下家贷款期限=30年），除非遇到不差钱的主，要是一般的刚需勉勉强强上车的，贷款200万，银行只给5年还贷期限，你觉得刚需还会买吗，这就是房龄带来的直接后果，银行会缩短下家的贷款期限，就像你年纪如果上了40岁在买房银行只给你20年，不会给你30年一样。当我们把日期拉长到更远，这栋楼经过了50年，抵押物如果成为了危楼，政府说不拆只旧改一下，你不想住了也不还贷款了，你觉得银行拿去法拍，有人会买下住进去吗？君子不立于危墙之下，大家又不是傻子

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Anchor 发表于 2022-06-27 21:00
银行可以拍卖是卖的抵押标的，让下家出钱买下这处房产，回笼上家欠下的本金和利息。打个比方，比如深圳宝安某小区30层的楼房，你住22楼，已经住了25年现在想脱手，我们的问题是银行会不会给下家贷款30年？ 你可以去查查，按照现在大部分银行的政策只给贷款5年（房龄+下家贷款期限=30年），除非遇到不差钱的主，要是一般的刚需勉勉强强上车的，贷款200万，银行只给5年还贷期限，你觉得刚需还会买吗，这就是房龄带来的直接后果，银行会缩短下家的贷款期限，就像你年纪如果上了40岁在买房银行只给你20年，不会给你30年一样。当我们把日期拉长到更远，这栋楼经过了50年，抵押物如果成为了危楼，政府说不拆只旧改一下，你不想住了也不还贷款了，你觉得银行拿去法拍，有人会买下住进去吗？君子不立于危墙之下，大家又不是傻子

【你可以去查查，按照现在大部分银行的政策只给贷款5年（房龄+下家贷款期限=30年）】你这句话不具有代表性，很多银行是要么不给贷，要么根据自身的情况来给出准贷年限，但不是限定只有5年，这不是一个统一的老龄化房产贷款年限标准，银行评估予否放贷，除了单看房龄外，还看面积大小和所处地段，面积小于50平米的放贷难度大，地段差些的又会难些，至于买家年龄给贷款年限带来的影响不在讨论范围内，因为买新房也一样。最后关于危房，这个其实跟房龄年限没有必然联系，不是说达到50年就很容易评为危房，要通过房屋安全鉴定标准来对房屋结构质量进行判定，买家买之前需要先去做一些侧面了解，并承担是否变危房的风险，如果真的是因为危房改造而导致住宿意愿低下，银行的贷款还是要还的。你现在所提出的都是老龄房所带来的一系列风险问题，这些确实客观存在，需要买房者自己判断，但是，房龄老旧问题在未来，会变成一个普遍广泛的现象，很多核心区域的房子都会超过20年房龄，那你说，未来的人们怎么办呢？宁愿住的很偏，也要住新点的房子？

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吉州土著 发表于 2022-06-27 21:38
【你可以去查查，按照现在大部分银行的政策只给贷款5年（房龄+下家贷款期限=30年）】你这句话不具有代表性，很多银行是要么不给贷，要么根据自身的情况来给出准贷年限，但不是限定只有5年，这不是一个统一的老龄化房产贷款年限标准，银行评估予否放贷，除了单看房龄外，还看面积大小和所处地段，面积小于50平米的放贷难度大，地段差些的又会难些，至于买家年龄给贷款年限带来的影响不在讨论范围内，因为买新房也一样。最后关于危房，这个其实跟房龄年限没有必然联系，不是说达到50年就很容易评为危房，要通过房屋安全鉴定标准来对房屋结构质量进行判定，买家买之前需要先去做一些侧面了解，并承担是否变危房的风险，如果真的是因为危房改造而导致住宿意愿低下，银行的贷款还是要还的。你现在所提出的都是老龄房所带来的一系列风险问题，这些确实客观存在，需要买房者自己判断，但是，房龄老旧问题在未来，会变成一个普遍广泛的现象，很多核心区域的房子都会超过20年房龄，那你说，未来的人们怎么办呢？宁愿住的很偏，也要住新点的房子？

这种情况大中小城市都有，我为什么专挑大城市讲，因为房产交易的更频繁投资投机属性更强。金融本质就是要管控风险，靠的是高杠杆，及时的回笼资金，银行势必要对抵押物的剩余价值进行估值，凡事不利于收回资金的肯定不会放出贷款，如果抵押物没有了，或者价值缩水了，肯定会引发一系列的银行坏账，国家金融就有系统性风险,所以放贷条件肯定会卡得比较紧，除非后面房子倒了由国家出钱重建，但是国家有没有那么多钱免费给那么多人一套新房就是个大问号了，还是说要重新收一大笔钱。你说成了危房怎么办，肯定最后面接盘的人只能自己住或者空着呀自己想办法另找住处呀，没办法银行贷款政策在哪摆着。深圳以前是小渔村，人少，可以拆了然后分房，国家还负担得起，现在人多，要分房那肯定是个天文数字，现在国家居民养老都不想去管了鼓励居民自己存养老金，还会管你一套几百万的房子。国家现在我感觉也是走一步看一步，管你什么以后，先把居民腰包掏空再说，公务员都去推销房子去库存，提高下财政收入。之前银行借出去那么多贷款出来建房子，肯定要把资金收回来，房企，银行的产生的风险大于普罗大众，把大风险摊到十几亿老百姓身上就是个别家庭的小风险，两害相权取其轻

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Anchor 发表于 2022-06-27 22:35
这种情况大中小城市都有，我为什么专挑大城市讲，因为房产交易的更频繁投资投机属性更强。金融本质就是要管控风险，靠的是高杠杆，及时的回笼资金，银行势必要对抵押物的剩余价值进行估值，凡事不利于收回资金的肯定不会放出贷款，如果抵押物没有了，或者价值缩水了，肯定会引发一系列的银行坏账，国家金融就有系统性风险,所以放贷条件肯定会卡得比较紧，除非后面房子倒了由国家出钱重建，但是国家有没有那么多钱免费给那么多人一套新房就是个大问号了，还是说要重新收一大笔钱。你说成了危房怎么办，肯定最后面接盘的人只能自己住或者空着呀自己想办法另找住处呀，没办法银行贷款政策在哪摆着。深圳以前是小渔村，人少，可以拆了然后分房，国家还负担得起，现在人多，要分房那肯定是个天文数字，现在国家居民养老都不想去管了鼓励居民自己存养老金，还会管你一套几百万的房子。国家现在我感觉也是走一步看一步，管你什么以后，先把居民腰包掏空再说，公务员都去推销房子去库存，提高下财政收入。之前银行借出去那么多贷款出来建房子，肯定要把资金收回来，房企，银行的产生的风险大于普罗大众，把大风险摊到十几亿老百姓身上就是个别家庭的小风险，两害相权取其轻

如果银行出于风险不给放贷，还有其他一些贷款机构，也不是非要找银行贷，大城市的老房只要有人想买，他们总会想办法解决资金问题。

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