5月起，楼市或“全面下跌”？央行前副行长：做好泡沫破灭的准备

饿魔肉酱半面 · 发表于 2021-4-21 18:59:30

来源：楼市新观

过去二十多年，亿万国人对房地产似乎有着狂热的偏爱：不管经济大势如何，不管有没有充足的资金，总有人敢孤注一掷、不留余地地投资买房。

地产大佬潘石屹有言，正是数以万计的国人对房地产有近乎宗教般的狂热，对房本的占有欲望强烈，才使得我国楼市长盛不衰，房子的投资属性才能凌驾于居住属性之上。

长期以来，国人为何对房地产情有独钟？我们总结认为主要是三方面原因：其一、受“有房才有家”、“无房羞耻感”等传统思想影响，叠加近些年丈母娘嫁女也要求男方必须有房，买房就变得无可争议；其二、受“买房稳赚不赔”思想影响，越来越多的人都开始瞄准买房赚钱这门生意。资料也显示，2010年-2020年我国的投资性购房比例提升了60%。换句话说，过去这10年，全国有超过一半的购房者都是以投资为目的在买房；其三、房地产对经济的直接及间接贡献作用高达30%，甚至有专家称“房地产的地位无可取代”，正是因为有这层关系存在，亿万投资炒房客才更加有恃无恐。

不过，日本等发达国家“楼市泡沫破灭”的经验告诉我们，房地产行业不可能永远繁荣，经济过度依赖房地产早晚都会付出惨重代价。一国之长远发展之计，是要重视实体、科技等产业的发展，重视培养人才，不断提高创新能力。

人民日报曾经说过，大树不可能长到天上去，房价也一样。地产大佬冯仑也坦言，房地产黄金时代已过，跟风投资买房就赚钱的时代已经一去不复返了。

对此我们一直坚信不疑。事实也证明，房地产只要国家想管控就一定管得了——2020年底，在经历了4年多狂风暴雨的楼市调控后，房地产市场终于迎来了久违的稳定：房价涨跌完全在可控范围内，市场上的投资炒作情绪也有明显降温。更重要的是，国家在一轮又一轮的政策收紧后，开发商、投资客、银行等都有了明显的压力。特别是开发商，在融资收紧、金融监管、取消预售等政策的影响下，也开始积极降负债，更有甚者过去两年一直在以价换量降价促销卖房。

2021年一季度的房地产各项数据已经出炉，同比来看投资总额、销售面积、信心指数、景气指数等均有所上升，有一些专家因此称楼市传统的销售旺季“金三银四”又回来了。但是真正懂房地产的人都应该知道，过去5年房地产已经进入了“无效率增长阶段”：楼市交易总额虽然在增长，但是成交量却没有较大波动，这说明市场需求压根没有实质性提升。

不仅如此，从2017年以来，房地产市场出现了两个信号：其一、房价与租金背离加大，房价居高不下，租金却持续下跌，楼市泡沫化仍然在进行；其二、各大地产开发商为了回笼资金针对新房销售均在积极采取“以价换量”策略。这意味着，其实从三年前起，楼市“疯狂造富”的时代就已经终结了。

更重要的是，在3个因素影响下，5月起楼市或迎来“全面下跌”。尤其是全国近10万地产开发商，在与日俱增的压力下，或不得不降价卖房，进而会导致整个楼市或不得不降价：

第一，住房不缺，房价跌势明确。

央行数据显示，我国城镇居民家庭户均拥有1.5套房，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%。与此同时，西南财经大学2019年的数据显示，我国城镇地区住房空置率高达21.4%。此外，据权威机构推算，截止到2020年底，全国空置房数量或高达1.2亿套。按照一套房子住2-3人计算，这些空置房至少能满足2.4亿人的居住问题。我国不缺房，很多地区住房甚至早已“严重过剩”，这决定了其实绝大多数城市房价上涨已经彻底失去了动力。尤其是为数众多的人口常年流失、缺乏产业支撑、无区位优势的三四线城市，需求几近枯竭，市场整体行情已经疲弱，开发商也只能通过打折降价来提升交易量；

第二，供大于求，叠加库存高压，或倒逼开发商降价。

易居研究院最新数据显示，2021年5月起，新建商品房已经步入“供大于求”局面，这意味着全国新房价格其实已经步入“下跌通道”。更值得一提的是，从2年前起，全国100城新建商品房库存数量就一直在持续增加，截止到2020年底，新房库存量高达5亿平米。今年4月底，100城中新房库存量涨幅超过5%的城市有78个。换言之，全国78%的城市都面临新房库存积压，开发商销售遇阻的问题。

有人可能会问，那么为何从去年底到今年3月末，全国很多一二线城市都爆出了“万人抢购”的新闻？这个其实很好解释，全国很多城市的核心区域新房都有限价，这直接导致新房售价和二手房严重倒挂，严重的价差高达5000-10000元/平，以购买100平米的房子计算，购买新房买到即最高赚100万。面对这种巨大的套利机会，试问谁能错过？部分大开发性价比非常高的楼盘出现“抢购热潮”，这非常正常。一句话总结，极个别红盘被抢，并不代表整体市场热度很高。须知，其实绝大多数城市开发商当下的压力都很大，降价卖房也基本成了很多开发商不得不使用的卖房策略；

第三，房住不炒定力加强，国家再收紧金融调控。

一季度房地产各项指标数据确实好看，尤其是和2020年楼市差年相比。而且部分一二线城市，市场也有显著升温趋势。但不得不提的是，这种局面不可持续——因为楼市火热的城市，随后就招来了国家的重拳调控。中原地产研究院统计数据显示，今年以来楼市各类调控出手了近百次，特别是楼市金融调控再次迎来收紧，不仅在房企涉房融资方面设置了“三道红线”，更在深圳、广州、上海、东莞等地开展“严查严打经营贷等违规流入楼市”。

更重要的是，一周前住建部还约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5个楼市异常的城市政府。这意味着国家对于房住不炒定力在加强，楼市调控也自此彻底进入了“露头就打”阶段了。换言之，在国家严管严打的背景下，市场预期将进一步降温。5月份起，市场预期的降温作用将正式传导到开发商层面，直接的体现就是，随着购房者买房欲望的降低，也不排除有些人会延期购房，这势必会直接影响开发商的到访量、签约量等指标。这会倒逼开发商在今年的五一5天假期期间以降价的方式“抢跑”。

回款不畅、偿债期限将至、叠加国家又在收紧融资，5月起开发商可以说是“屋漏偏逢连夜雨”，真的是到了不得不降价拉动回款的地步了。换言之，伴随着五一假期的到来，在各大房企有降价促销需求的情况下，5月起楼市或迎来一次“全面下跌”。

有人可能会反驳说，我坚信房价不会跌，一方面地方、开发商、银行、投资炒房客等都在支撑房价；另一方面亿万已经买过房的人，更不会坐以待毙任凭房价下跌自己的资产受损。这些反驳的理由看似站得住，但不得不说是自欺欺人。首先，过去二十年全国房价并非“只涨不跌”，2008年、2014年、2017年以来，全国部分城市房价甚至迎来了大幅下跌。最为人所熟知的环京燕郊，三年间房价更跌去了50%以上；其次，全球资金都在回流实体，我国自然也不甘落后，未来在严防死守资金流向房地产的趋势下，房地产降温也是大势所趋，更是民心所向。

如果每个人都不认清现实，一味继续毫无顾忌地投资炒作，不提前防范准备，楼市泡沫可能越吹越大。正如央行前副行长吴晓灵告诫的那般：要做好泡沫破灭的准备，这是每个人都要面对的现实。吴晓灵此言释放的信号其实已经非常明显了，未来别说房价下跌，楼市泡沫破灭都有可能发生，这无疑也是在提醒亿万国人要对房地产市场心存敬畏。