停止“确权”？明确了：2021年起，农村房屋统统实行“房地一体”

国家统计局公布的数据显示，过去40年，我国的城镇化率已经由最初的17.9%增加到60.6%，细分到很多经济发达的一二线城市，城镇化率甚至已经超过了70%，达到发达国家水准。值得一提的是，截止到2019年底，我国城镇化率超过80%的城市有15个。

国家的发展，说白了就是城镇化率不断提高的过程。经济发展、社会进步，也是城镇化进程不断加剧的必然结果。何为城镇化？一句话总结就是，人口不断从农村向城镇转移，背后是人才、技术、资金的一次大集中。

过去20年，全国有2.56亿农村人口转移到城市，平均每年有1200万人户籍变更为“城里人”。不过重点要说明的是，我国目前有近3亿人处于“人户分离”状态，即人在城市工作，但是户口仍然在农村。这其中有落户限制的原因，但据专家分析，最主要的原因是，城市房价过高，买房难度过大，很多农村人口虽然在城市工作，但负担不起城市里的高房价，他们解决居住的第一选择是租房，所以也就无从谈起把户口也一并转移到城市。

当然，过去这些年把农村户口转移到城市的还是占大多数，尤其是80后、90后，为了寻求更好的发展，更为了下一代着想，早早在城市买房安家了，不过绝大多数落户城市子女父母的户口仍然在农村。这其实也是很多人，尤其是独生子女家庭的一块心病：买房后，户口从农村转移到城市，人户分离的情况下，未来还能不能继承农村老家的房子？特别是夫妻双方都是独生子女的家庭，更是不敢轻易把户口从农村迁走。

2021年起，农村房屋统统“这样”处理：实行“房地一体”，不管是城市户口还是农村户口，都可以继承

对于这个顾虑，国家终于在今年有了“盖棺定论”：2021年1月1日起正式实施的新版《民法典》里明确提到，农村宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承，并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照“房地一体”原则，继承人取得房屋的所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。

换言之，宅基虽然不能继承，但是宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。子女对父母的财产有继承权，因此不管子女是城市户口还是农村户口，都可以依法继承。即，子女合法继承父母农村房屋的同时，按照“房地一体”原则，也合法继承了农村房屋之下宅基地的使用权。

另外需要强调的有两点：其一、按照法律规定的“地随房走”的原则，城市户口子女可以基于房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等；其二、无主房、未确权的房屋、闲置两年以上的房屋、房屋损毁倒塌处于不可居住状态时，也将由村集体确认后作收回处理。

基于以上两点，尽管城市子女有权继承父母的农村房屋，但更要想方设法保留住对农村房屋的所有权，最直接的做法就是，定期回到农村查看房屋情况，如需修缮就第一时间修缮。如果子女平时工作比较忙，也可以交由农村亲戚打理。

当然，子女继承房屋之后，也拥有对房屋的处置权：第一、可以出售，对象只能是村集体或村集体成员，获得房屋收益；第二、将房屋出租出去，收取房屋的租金，但需要按规定交纳一定的土地使用费。

此外，子女继承父母农村房屋也分为多种情况：

1、独生子女，直接办理继承手续即可；2、多个子女，其中有一人和父母的户口同薄，由和父母户口在一起的子女继承；3、多个子女同时享有继承权，且父母没有立下遗嘱，则平均继承。

划重点：6类未经确权的房屋无法继承

农村土地确权指的是土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。这项工作正式开始执行的时间是2013年1月31日，由中央一号文件提出后，全面开展农村土地确权登记颁证工作。

农村土地确权的意义重大：不仅可以最大限度杜绝一户多占、占用耕地建房、土地荒废等问题，同时也可以依法保护村民的土地承包经营权和宅基地使用权不受侵犯，让农民真正成为土地的主人。此外确权登记工作也能促使广大农民热爱土地、专心农业，促进农村的长治久安、繁荣发展。

上面我们讲到了，子女虽然有权继承父母的房屋，且一并继承宅基地使用权，但是前提条件是，农村房屋和土地必须已经确权完成。如果未经确权，最终还是不能合法继承。

哪些房子无法完成确权？自然资源部在发布的《通知》中有明确标示：6类违法用地一律不得进行确权登记：1、违法占用耕地和突破生态红线的房屋；2、私自开垦土地上建造的房屋；3、宅基地和房子所属权存在争议的房屋；4、不符合乡村规划，未经过审批的建筑；5、城镇居民购买的小产权房或宅基地；6、“一户一宅”超出部分。

有人可能会问，未确权的房屋还有机会再确权吗？答案是否定的，国家方面释放的信号显示，2020年农村宅基地及集体建设用地确权登记工作已经进入尾声，即确权实际上已经正式“停止”——

2020年6月底，自然资源部下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》文件中明确提到，由于今年的特殊情况，确权推进工作受到阻碍。不过为了确保任务的完成，自然资源部提出了加快登记工作的若干要求。以最终的结果来看，虽然确权工作完成的时间节点比较紧凑，但是整个确权工作已经接近尾声。一句话总结就是，宅基地使用权等确权登记工作已经基本完成。这意味着从2021年起将正式“停止”农村宅基地登记确权，对于没有登记的人员也就无法获得留在农村老屋宅基地所有权。

《民法典》及《继承法》新规明确，在“房地一体”的新政策下，无论是农村还是城市户口均可在继承父母房屋后自动获得宅基地使用权的继承，因此有关宅基地以及农村房屋的继承问题已无需再争，关心农村房屋继承问题的人，应该早日了解。



来源：房地产事