细思极恐，高层小区的命运，注定是沦为城市贫民窟和犯罪天堂屋！

HOLD一生 · 发表于 2020-12-24 10:56:14

先回顾两段往事。

一段曾经轰动一时，一段永远少人问津。

2010年11月15日中午，家住上海市静安区胶州路728弄1号公寓26层的退休教授张老师和往常一样，提着菜篮子前往附近的菜市场采购晚饭所需的食物，老伴带着两岁的孙子在家里午休。她不知道，当她一点钟跨出家门口的那一刻，就是她和老伴以及孙子的永别之时。

两点半，当张老师提着菜篮子回来的时候，她看见她家所在的大楼已经陷入一片火海之中，熊熊大火从10楼已经烧至18楼。站在警戒隔离线50米开外的张老师看着老伴抱着孙子在26层高的阳台向她和消防员焦急地挥手求救，老伴嘴里在喊着什么，但是在噼里啪啦的大火燃烧声中，张老师什么也没听清。

这场大火，就是当时震惊全国、惊动中央高层的“11·15上海静安区高层住宅大火”。

这场汹涌的大火，最终导致58人死亡（找到遗体），56人永久失踪（找不到遗体）。而张老师的老伴和孙子，就是那失踪的56人中的两个。

2017年1月27日，农历腊月三十，晚上11点，没有回老家的小徐和女朋友在乌鲁木齐新市区长春路蓝调一品小区的出租屋看着春晚过大年。突然，他看见客厅天花板上有水落下来，滴在茶几上。不好，一定是楼上的水管或者地暖管漏水了，小徐第一反应是立刻冲到楼上四楼去敲门。小徐几乎是以砸门的方式敲了三分钟，四楼也没有开门，这时小徐才意识，四楼的住户应该不在家。

这栋楼是loft公寓，业主基本都是投资客，买来不是自住，而是简单装修一下出租收租金。整栋楼百分之九十都是像小徐这样的租客。眼下正是大年三十，租客几乎全回老家了。而就在这时，小徐看见上面楼层的楼道里也有水，很显然，水可能是从更高楼层漏下来的。

于是小徐沿着楼梯往上，希望找到漏水的源头，当他爬到13楼的时候，终于找到漏水的源头：大水沿着13楼门缝正哗哗地往外流。小徐赶紧联系物业，然而接连打了5个电话都没人接，物业也早已下班回家过年了。迫不得已的小徐打了110寻求帮助，最后，110的同志强行打开了13楼的门才发现，是屋里暖气管爆裂所致，而暖气管爆裂的原因，是租户在暖气管阀门处堆放过多重物所致。

最终从13楼一直到3楼，几乎全部受损。直接损失将近五十万，13楼的租户在得知消息之后，直接消失了。房东见租户跑了，于是将责任全部推给租户，自己耍赖也不赔偿。从3楼到12楼的业主，开始了漫长的耗费心力的民事诉讼。

痛失老伴和孙子的张教授无数次地问着一个问题：一生从事教育事业，从不与人争执，不做任何违法乱纪、伤天害理之事的自己，到底做错了什么，会遭受如此不幸？小徐也十分无奈，自己在房子里呆的好好的，招谁惹谁了，怎么就飞来麻烦了呢？张教授没有做错什么，小徐也没有招谁惹谁，这一切的一切，都源于他们所居住的房子：高层住宅。

01
什么是高层建筑？

在不同的国家，高层建筑的定义略有不同，但基本都差不多。在美国，24.6米或7层以上视为高层建筑；在日本，31米或8层及以上视为高层建筑；在英国，把等于或大于24.3米的建筑视为高层建筑。

在中国《高规》（JGJ3-2010）1.0.2条规定：10层及10层以上或房屋高度大于28m的住宅建筑，以及房屋高度大于24米的其他高层民用建筑混凝土结构的，为高层建筑。现代高层建筑的兴起，主要得益于炼钢和混凝土技术的成熟和进步。

总体来说，现代高层建筑发端于美国。1883年芝加哥建起第一幢高11层的家庭保险公司大楼，1931年纽约建成高102层的帝国大厦。

纽约帝国大厦

超过百层的超高层建筑的出现，震撼了当时的建筑行业，因为一栋百层建筑可容纳量的家庭数量，几乎相当于农业时代的一个中型小镇，可以说是人类历史上住宅的革命性事件。第二次世界大战以后，出现了世界范围的高层建筑繁荣时期。1970～1974年建成的美国芝加哥西尔斯大厦，高约443米，曾经是北美第一高楼，这个记录一直到2013年世贸中心一号楼落成才被打破。

希尔斯大厦

虽然高层建筑兴起于美国，但是将其发扬广大的却是中国。目前，中国拥有高层建筑的数量是34.7万栋，百米以上的超高层建筑7000多栋，两者均位列世界第一。从城市分布来看，拥有高层数量最多的城市分别是上海3万余栋，北京2万余栋，重庆接近2万栋。

全国建筑密度最大的重庆渝中半岛

毫无疑问，高层建筑的出现，是人类社会工业革命发展的必然趋势。因为他让人类的居住更加集中，城市运行的效率更高。但不可否认的是，时间也证明，高层建筑身上的巨大隐患也十分的突出。无数高层建筑在建成的那一刻无限风光，但更多的则是从建成的那一刻起，变开始迅速堕落，到最后破败不堪，被嫌弃、被抛弃，沦为贫民窟和犯罪的多发地。

02
高层住宅面临三大无法解决的隐患。

第一，高层建筑最大的安全隐患就是火灾。火宅对于高层建筑和居住其中的人来说，简直就是致命噩梦。由于高层建筑本身的建筑特点和室内装修材料以及外墙保温层的易燃性，一旦低楼层失火，在风的助推下，由下而上，极易形成立体式的火灾。同时，对应目前的消防技术而言，面对十五楼以上的大火，几乎没有扑灭的可能，只能等待大火将可燃物烧完之后自己熄灭。

2017年伦敦一高层住宅火灾，79人遇难

2008年至今的十年内，全国共发生高层建筑火宅超过三万起，死亡474人，直接经济损失15.6亿，间接损失更是无法估量。和火灾对应的是水患，只是水患相对于火灾而言对居住其中的人没有生命危害。对于北方地区，地暖也是一个非常大的潜在隐患，因为目前北方地暖大多都是浇筑在楼板里面的，一旦出现问题根本没法维修，因为可能你连哪里坏了都找不到。而源于自来水忘记关或者水管、暖气管爆裂导致的漏水更是多到无法统计，每年造成的损失预计也在百亿以上。

第二个隐患就是人祸。和多层住宅相比，一栋高层住宅的住户数可能是多层住宅的几倍甚至几十倍，以一栋28层高，每层8户的高层建筑为例，一栋楼大约可以住1000人，而这一千人的素质肯定是参差不齐的。你自己可能安全意识极强，但你的邻居却可能是个安全文盲。一旦他引发火灾，他能轻易跑掉，而你可能跑不掉。就像文章开头的例子，10楼住户家里起火，结果10楼住户自己跑出来了，最后14楼以上的住户被烧死无数。

典型的楼下的错误，楼上买单。因此，对高层住户而言，要想住得好，住的舒适，住的没有生命危险，仅仅管好自己家里的一亩三分地是远远不够的。因为你永远不知道你楼下的邻居到底会用微波炉烤什么稀奇古怪的东西，你也不能破门而入跑到楼下七十几岁的健忘邻居家中，帮他把忘记关掉、已经燃烧了十几个小时的燃气灶关掉。你唯一能做的，就是希望楼下平平安安。除了祈祷，还能做什呢？

高层的第三个隐患就是公共设施的快速老化。和多层住宅相比，高层建筑涉及到大量的公用部位和公共设施，比如电梯、楼道、外墙，供水、供电、供气。这些公共设施的日常管理维护耗时费力，加上人员构成复杂，公共设施的破坏在很多小区非常普遍。同时，由于目前很多开发商在建设房子的过程中偷工减料，房屋本身质量堪忧，一栋新交付的楼房，可能三五年之后，外墙就已经斑驳脱落，内部设施各种问题也层数不穷，电梯惊魂经常上演。如果再碰上一个不合格的物业公司，很快小区就会变得脏乱差、破败不堪。有条件的纷纷搬离出去，然后将房子转手卖掉或者低价出租，没条件搬离的，对小区极度失望甚至破罐子破摔，形成恶性循环。

北京东三环一高层小区一楼大厅
顶上是小区住户十来年丢弃的垃圾

而更致命的是，高层住宅即使再破烂，它也无法寄希望于像多层房屋或者市区老平房那样通过拆迁加以解决。因为高层住宅本身容积率已经相当高，拆迁重建无利可图，所以无论是政府还是开发商，基本都选择放弃它们，哪怕是到更远的郊区去，也不会选择拆迁市区内老高层住宅。

所以，如果你有心的话可以发现，即使繁华如北京上海，在其市中心里面，依然有无数破败不堪的，建于上世界八九十年代的高层老房子。这些地方逐渐就沦为城市“土著”低收入家庭和外来务工人员聚集的地方。这种现象，在欧美国家也一样。高层，尤其是建筑年代久远又失修的高层，基本都是社会底层人群聚集的地方。贩毒、卖淫、犯罪的高发地。而有钱人要么住市区统一管理的公寓（这里的公寓和国内的不是一个性质），要么住在郊区的别墅大房子。

03
人人都想住别墅，住联排，住电梯多层洋房。

但由于个人收入和国内18亿耕地红线的限制，最终，绝大多数人还是只能选择高层住宅。

那么如何选择高层住宅呢？

首先需要明白的是，决定高层住宅品质的有三个重要因素。一是开发商的实力和良心，这决定了房子本身设计的科学合理性和建设工程的质量。第二是业主的整体素质水平高低，这决定了大家对房子共同的爱护程度和居住氛围的舒适性。三是物业的后期保养和维修，这直接影响着后期房子的使用寿命。应该说这三个因素贯穿了房子从设计图到业主入住再到后期维护直到这栋房子最终达到使用年限报废为止的全过程。

因此，明白了决定高层住宅的三要素之后，那么就可以沿着这个思路去选择适合自己的好房子了。

一是必须选择经过市场考验、有良好口碑的开发商的房子，避免选择那种没有什么开发经验，甚至是口碑极差的开发商建的房子。尤其是那些第一次开发楼盘的开发商，要坚决跳过。因为一旦出现问题，对很多普通购房人而言，可能就是半辈子甚至一辈子的决策失误了。别做小白鼠，时间输不起。

如果经济实力实在有限，无法购买大品牌开发商的房子，那么退而求其次也应该买国企开发商建的房子。虽然他们建的房子可能外观丑了点，看起来没那么高大上，但是至少质量还是有保证的，不会在钢筋水泥这些隐形但是却最为关键的地方偷工减料。

2009年，上海一在建高层倒塌

二是体量过大或者过小的楼盘都应该回避。太大的小区首先物业管理是一个大问题，其次是越大的小区人员构成就会越复杂。第三是大小区在设计规划上，很有可能考虑不周全，造成后期无法更改的致命缺陷。比如贵州花果园那样的万亩大盘，目前就暴露出很多问题，小区内都能堵车。太小的也不行，尤其是那种单体楼，虽然买的时候价格可能便宜一些，但是从居住角度来看，完全应该回避。目前来看，大城市里面的单体楼绝大部分都处于无物业管理的混乱局面，因为业主太少，根本负担不起单独请一个物业公司的费用。

北京一栋无物业管理的单体楼乱搭乱建乱拉线

比较理想的楼盘大小应该是楼栋数在10栋以上，20栋以下，小区总体住户控制在3000户以内为佳。

三是慎重选择领居，以前老祖宗经常说，千金择邻，这话还是很有道理的。这里面就涉及到一个楼盘的定位问题。因此，你必须清楚，一个楼盘的潜在客户群体是哪一类。比如大学城里楼盘，肯定是以高校老师居多。比如科技城里，肯定是以上班白领居多。比如工业园区的楼盘，当然是以蓝领工人居多。由于比较敏感容易造成误解或者对立，就不展开说了。

最典型的就是火车站附近的楼盘尽量回避，其实高铁站也不例外。有些投资客过分集中的楼盘，也要尽量回避，因为投资属性过重，会出现三个问题、第一个是很多投资客会将房子出租，既然是出租，装修肯定好不到那去，安全隐患极大。第二个是租客素质参差不齐，可能三教九流、社会人士、大哥小弟全都有，无论是对居住氛围还是公共设施，都是严重破坏。第三个是空置率过高，物业费很难收上来，那么物业在小区的管理和维护上就会出现很大的问题，没钱，一切都是空谈。

四是选择物业好的楼盘。物业是伴随房子一生的管家，房子几十年后是风华犹存还是老化堕落，物业后期的维护保养起着决定性的作用。因此，最好选择有良好物业公司管理的楼盘。这一点住过龙湖、绿城开发的小区的人应该最有发言权，他们的物业虽然不是最高端的，但对于普通人而言，绝对让你感觉住着顺心舒服。重庆龙湖水晶郦城的楼盘。2005年建的，依然保养良好。但从品相上看，你很难想到，这个小区楼龄已经十三年，而价格也充分说明了市场对它的认可度。目前龙湖水晶郦城甚至比周边2012年之后的次新房还要贵。

2005年建设的龙湖水晶郦城

当然，能请龙湖、绿城这样的物业管理的楼盘不多，那么判断一家物业公司好坏有没有一个简单易懂又比较靠谱的标准呢？总体而言还是收费高的物业更靠谱一些。因为物业管理是一个劳动力密集的行业，人工成本摆在那里，是没有多大压缩空间的。同时，小区设施的维护和更换，都是实打实需要真金白银的。因此，物业绝对是一分钱一分货，没有低价高值一说。

所以，如果一个楼盘收取的物业费低于平均值，那么大概率好不到哪去。不要期待物业有收费低、但服务好的幻想，因为从商业的角度来看：切记，没有商人愿意做活雷锋的。（来源：地产局座）