啥时候买房合适？

扫荡群魔 · 发表于 2019-9-4 20:44:22

想买房子的，再等等！奇迹即将发生

啥时候买房合适？

搁之前，这是一个雾里看花的问题，如今却越来越明朗了。

上个月，房企融资的另一条大腿（如今也是最粗的一条），也被砍了。

日前，穆迪发布的报告显示，8月受评开发商境外发债共计16亿美元，较7月的74亿美元，大降78.4%。

要知道，今年以来上面对楼市调控是咬定青山不放松，而且态度愈发坚定，各种房地产金融政策不断收紧。在此背景下，往年只是配角的海外融资今年则成了绝对大腿。

据不完全统计，截止到7月16日，房企融资总量约为4388.4亿元，其中，海外债发行93只，发行金额2674亿元，占比61%。而且海外债的发行利率也是所有渠道中最高的，平均达9%。从此，也可看出，房企们已经缺钱缺到了什么程度。
8月房企外债的骤降，事实上，也与上面的有形之手有关。

7月中旬，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”、“在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》”、“在募集说明书等文件中需明确资金用途”等要求。

显然，上面有意在给房企海外融资套上缰绳。

官方会不会给房企关扇门的同时，再开扇窗呢？

显然这只是房企和市场的一个美好愿望。因为房企的国内各类融资渠道，上面也一直在不遗余力地打补丁。

实际上，7月份来，连续5次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城市检查，约束房地产贷款额度。

随着调控进入深水区，如今每一根政策稻草都是重千斤，融资的收紧立马就在土地市场有了反应。

近日，易居最新发布的《2019年8月40城土地市场报告》显示，8月份，40城整体土地成交面积环比下降16.9%，平均土地成交均价环比下跌1.8%，量价齐跌。与此同时，40城市土地出让收入环比下跌30.3%。

众所周知，今年以来，房子不好卖是不争的事实。

上半年，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。很多房企未完成年度过半目标，某top5房企业绩达标率不足40%。下半年，房企压力可想而知。

昨天，一媒体曝出广州某top50房企强迫员工卖房，卖不出就被裁的消息。

虽然发布者后来删除了推文，还是让公众看到了开发商面临的焦虑和压力。

问题来了，在开发商日子本就难过的时候，为什么上面还在步步紧逼？

答案就在楼上调控的三大目标里：稳地价、稳房价、稳预期。不过三者并非并列关系，而是相互递进，换句话说，只有稳住预期才能真正稳住地价、稳住房价。

中国楼市这个大棋盘里，实际上有三股势力在相互博弈：一方是开发商及炒房客，一方是官方，一方是买房用来住的刚需。

在过往的较量中，开发商及炒房客抱着上面不敢让楼市出问题的思维，疯狂下注，然后用吹大的风险再逼上面让步救市，最后强吃刚需，而且屡试不爽，进而使楼市陷入越调越涨的怪圈。

这也是三年前的去库存政策（本意是降低楼市风险为开发商解套），为何最后会演变成一场楼市大狂欢的原因。

这一次，上面显然深刻反思了上一次教训，有备而来，在确保楼市不出系统性风险的情况下，彻底断了开发商和炒房客的救市念头，不仅如此，还要让开发商和炒房客痛不欲生。

因为只有让开发商和炒房客感到切肤之痛，他们才会真正地敬畏风险、敬畏市场，扭转自己以往的赌徒心理。而只有开发商和炒房客改变了给点阳光就灿烂的赌徒心理，楼市才能的稳下来。

这就是，在楼市行情低迷、开发商日子艰难之时，官方还在持续收紧紧箍咒的深层次逻辑。说白了，就是逼着那些风格激进、大铺摊子的开发商割肉求生。

反观开发商，其本质上做的是一门现金流生意。只要有源源不断的资金流入进来，哪怕只有很少的本金，也能敲起几十、几百乃至几千亿的地产大生意。这也是为什么房企负债率远远高于其他行业的原因。

开发商的现金流，主要来自两方面，一是融资，二是销售回款。

现在，融资已被官方从各方面严防死堵。开发商唯一能操作并掌握主动权的就是开源节流，即加大销售促进回款，同时减少拿地等支出，尤其是不高价买地。

年初之时，房企虽然普遍预见到2019年是楼市小年，目标制定相对谨慎，但平均目标增长率仍高达20%左右。

如今离2019年结束还有4个月，如何兑现年初吹过的牛皮？如何弥补融资不足导致的资金窟窿？显然是每一家房企都必须认真面对的问题。

可以预见，在接下来的4个月内，尤其是最后两个月（11、12月），开发商势必会全力冲刺，价格也会变得十分诱人。

而对于刚需来说，那将是一个难得的黄金坑，毕竟能让开发商主动割肉的时候不多。

当然，具体还要看城市。比如对深圳等一线城市，本就不缺购买力，而近来又是利好不断，那里的开发商和项目更能沉得住气。但对于广大二三四线城市，这一逻辑显然是成立的。

另一方面，年底也是地方债务压力最大的时候，出于经济稳定和其他考虑，上面也会适当松一松。

总之不管从哪方面考虑，2019的最后两月都是刚需一个难得上车时机。

还是汤师爷说得好，“抻，抻的越久，挣得越多!”所以，现在不用急。

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