5年后，房子是“财富”还是“累赘”？3方面分析告诉你真实答案
本帖最后由 黎明前的黑暗 于 2021-9-3 16:43 编辑时光倒流回5年前，你会不会毅然决然选择买房？毫无疑问，不管是自住购房者，还是投资购房者，都会义无反顾地冲进楼市疯狂买房。大抵是由于两方面的原因：
其一、虽然过去这5年，楼市经历了疾风骤雨般的调控，但丝毫不影响绝大多数城市房价继续上涨。国家统计局数据显示，过去5年，单单全国平均房价就上涨了43%。如果聚焦到经济较发达的一二线城市，涨幅翻番的城市不在少数。一句话，买房仍然是最好的投资方式之一；
第二、现阶段，国人能够选择的安全靠谱的投资渠道极度稀缺。楼市虽然暂时被调控重压，造富效应有所下降，但它“神一般”的地位早在前20年就已经彻底奠定了。所以不管楼市是否被严管，现实中仍然不乏“坚定拥护者”。
5年前买房，放在现在妥妥的是“财富”，尤其是很多人口显著增长、经济快速发展的大中城市，买房不仅能有效化解通胀压力，更能实现家庭财富的再次快速升值。所以，如果能够回到5年前，还有人依然选择不买房，我们只能说这人和财富过意不去。
那么问题来了，站在下一个5年的起点，我们又该作何打算呢：当前时期，该不该勇往直前，涌入楼市去投资买房呢？换句大家都更好理解的话说就是，5年后，房子是“财富”还是“累赘”？
对于这个问题，目前不管是投资客还是刚需购房者其实都是非常关心的。原因很简单：一方面，不管是任何人都希望读懂房价走势，因为这是关系着家庭资产增值还是贬值的重大问题；另一方面，中国绝大多数购房者买房时都有很强的“羊群效应”心理，通俗点说就是喜欢“随大流”。因此，搞懂未来5年房地产的发展趋势，研判出未来5年的房价走势，对于维护刚需购房者利益，打击楼市投资炒作都有很大的参考价值。
我们注意到了，最近一段时间，网上流传着某地产机构对未来15年（2035年）的房价预测：一线城市在现有的房价基础上继续上涨300%，达到均价25万元/平左右；二线城市上涨400%，达到均价7-8万元/平；三四线城市上涨300%，达到均价2-3万元/平。参照该机构的预测，很显然，5年后房子依然是“财富”。
不过问题同样出现了，未来5年的房价真的会如该机构预测的那样继续猛涨吗？5年后房子真的会是巨大的“财富”吗？3方面分析告诉你真实答案：
想解答这个问题，其实不难，我们只需要摸清有关楼市发展的三个关键因素即可：1、我国的房价到底高不高？这关系着房价是否有上涨的空间；2、国家对楼市的定位是怎样的？这关系着未来楼市的调控走向；3、居民负债情况、全国房屋情况如何？这关系着未来楼市的基础。
需要说明的是，我们这里讨论的均是投资性购房，因为自住性购房不以升值交易为目的，而且自住购房的出发点是为了解决居住难题，它的天然属性就是“不动产”。对于这样的房产，5年后是财富也好，累赘也罢，对持有者来说，基本没有影响。因为现实中，没有人会把自住性住房卖掉后换成钱拿在手里。
首先，不可否认，经历一二十年的快速发展，我国绝大多数城市的房价已经严重偏高了。不仅刚需买房的难度与日俱增，而且国家调控楼市的难度也不小。拿四大一线城市“北上广深”来说，今年6月末平均房价已经高达7.25万/平，这意味着即使是购买90平米的房产，首付三成贷款30年，购房的门槛也已经提高到了195万。能凑齐首付款还只是踏出了买房的第一步，对于绝大多数人来说，更艰难的是如何偿还未来30年每月27047元（按纯商贷利率5.88%计算）的银行贷款。
有人可能会说，一线城市没有代表性。那么我们就放眼全国来看，国家统计局数据显示，2020年底全国平均房价9859元/平，2020年全国居民人均可支配收入32189元，全国居民人均消费支出21210元，计算得出人均剩余资金是10979元。这意味着，一个人辛辛苦苦工作一年的存款只够购买1.1平米的房子。按一家三口人计算，合力购买一套100平米的房子，也需要努力工作30年。
此外，诸葛找房4月份发布的2020年全国100城房价收入比数据显示，2020年，我国100城房价收入比平均值已经达到了13.2。
基于上述数据，我国当前的房价水平显然已经严重超出了居民部门的工资性收入水平，换言之，房价严重偏高了。
房价“严重偏高”是事实，房地产又是解决亿万国人居住的民生产业，基于此我们很难相信未来5年房价还会快速上涨，换句话说，国家绝不可能眼睁睁看着民生房地产，被继续炒作成奢侈品的天价。以投资房产获利来看，5年房价保持平稳发展即是房价下跌，这样的房产当然算不上财富，而是赤裸裸的累赘。
其次，从住建部联合7部门下定决心“力争3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”，央行大幅收紧信贷政策、权威会议三令五申“坚持房住不炒重点做好保和稳”、央媒经济网再次发声“不走靠房地产拉动经济的老路”等可以看出，国家对当前楼市的定位再清晰不过：调控不可能松懈，民生房地产更不容被过度炒作。不仅如此，央媒新华社还发文表态，未来5年要想尽一切办法让房价保持合理，因为合理的房价是一个城市的竞争力所在。
过去一二十年，由于经济发展的需要，房地产一直都扮演着拉动经济发展的支柱产业角色，但今非昔比，一方面我国经济已经发展成为世界第二大经济体，另一方面当前时期经济也处于高速度向高质量转型的关键时期。叠加近两年国家密集喊话房地产，严厉打击投资炒作，严控房价快速上涨，可以看出国家对房价的定调是“稳定”，不准大涨，也不允许大跌。所以从这个层面来看，未来5年房价差别不大。同理，以投资的眼光看，5年后房子不是财富，而是累赘。
再者，最新资料显示，中国居民总债务高达200万亿，这意味着我国的人均负债金额已经超过了13万元。中国正从“储蓄大国”变成“负债大国”的说法由此而来。具体来看，居民负债率（即债务占GDP比率，亦称杠杆率）近59%。众所周知，这个负债率算法是不够准确的，另需计入来自非银行机构的贷款，如P2P网贷、住房公积金等，一般来说居民实际信贷规模是银行贷款的1.4倍，即2020年我国居民的负债率为82.5%。
另据西南财大、易居研究院、贝壳研究院的数据测算，2020年末我国城镇地区住房空置率已经高达22.4%，全国仅空置住房这一项就高达1.2亿套，按一套房子住3个人的标准计算，这些空置房可以解决3.6亿人的居住问题。而如果把这1.2亿套空置房全部逼到市场上，不仅可以使得房价整体下跌20%以上，还有利于抑制租金上涨。
所以，从居民负债情况、全国房屋情况分析，未来的楼市也没有大涨的基础。换句话说，如果未来5年房价是平稳发展，基本上可以认定，今年买房和5年后买房差别不大。
综上所述，我们基本可以得出一个结论：以5年为一个周期，投资楼市想获得利润理论上房价涨幅不得低于50%，否则房子就是“累赘”而不是“财富”，很显然，以当前的房价水平、国家对楼市的打击态度以及楼市自身的负债、过剩等情况来看，房价5年上涨50%，显然很难实现。尤其是那些经济发展缓慢、人口流出严重、资源相对匮乏的城市，能勉强维持原价就已经很不错了。
未来5年，房价到底会呈现何种走势，我们不妨再听听专家的意见。指数研究院常务副院长黄瑜说，“楼市15万亿之后，市场将会达到一个顶点。”至于未来房价如何走，他用四个字就定调了：跌势已定。虽然没有给出5年后房价的具体情况，但是按照他的说法，很显然5年后的房价走势不容乐观。
所以，按照该专家的说法，在房价“跌势已定”的背景下去投资房地产，很显然5年后收获的不可能是财富——伴随着房价不断下跌，绑架在房产上的财富还会随着时间的推移，逐渐蒸发减少。所以，5年后房子是财富还是累赘，答案已经非常清楚了：自住性房产，不以交易升值为目的，所以房子没有财富和累赘的概念。但是投资性房产，基本可以判定，5年后大概率会是累赘。
从上述三方面的分析来看，我们对5年后房子是“财富”还是“累赘”作一个总结阐述：个人认为，以投资获取利润为目的的购房，不管是任何城市，不可能所有房产都得以实现房产快速增值。当然，对于北上广深这样的超级城市，因为有人口、金融、资源、产业等的加持，核心区域的优质板块，还是有升值潜力的，只不过这样的区域非常稀缺。这样的房子仍然会是不可多得的“财富”。但对于绝大多数房子，可能投资回报率不及通胀率。也就是说，投资买房大概率会陷入“亏本”的困境。不能生财的房产，其实就是“累赘”。
一线大城市尚且如此，那些被国家定义为“收缩型”的城市，5年后房产更可能沦为“累赘”。因为5年后会更卖不掉、租不掉，不仅如此持有者每年还需要花费大量的人力、财力去维护管理这些房子。倘若5年内再出现“开征房产税”的变故，这些房产就算是彻底“砸手里”了。
来源： 楼市新观
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