政府出手！针对吉安市老旧小区物业实施长效管理机制,具体将这样
老旧小区，在大多数人的印象里就是环境差、停车难、安全性差，居住的舒适度不高。所以，市住建局为改善老旧小区居住环境,提高居民生活质量拟制了《关于建立吉安市老旧小区物业管理长效机制的指导意见（征求意见稿）》，现向公众公开征求意见：关于建立吉安市老旧小区物业管理
长效机制的指导意见
(征求意见稿）
为进一步巩固我市老旧小区改造成果,改善居住环境,提高居民生活质量,建立老旧小区物业管理体系，提升管理水平，根据《吉安市住宅物业管理条例》等有关规定，现就全市范围内实施改造的老旧小区建立物业管理长效机制工作提出如下指导意见：
一、指导思想
坚持以***新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实中央和省委省政府关于加强老旧小区改造工作的部署和要求，以老旧小区改造工作为基础，巩固老旧小区改造成果，逐步探索和构建全市范围内实施改造的老旧小区物业管理长效机制，做好改造“后半篇文章”，持续提升群众的获得感、幸福感和安全感。
二、工作原则
（一）坚持党组织领导、业主决策、属地部门指导相协调的原则。实施改造的老旧小区物业管理工作要充分发挥基层党组织领导核心作用，加强基层党建联建工作；以业主自治为基础，尊重业主参与权和决策权；各县（市、区）政府（管委会）组织街道办事处（乡镇人民政府）及相关部门做好具体事项的实施、推进与协调工作；各行业主管部门按照各自职责加大业务指导和行业监管力度。
（二）坚持改造与管理同步实施的原则。实施改造的老旧小区，改造工作启动前物业管理与改造工程同步表决,业主同意实施物业管理并交纳物业服务费的，优先列入改造计划。改造中物业服务企业或其他管理单位要全程参与，提出合理化建议。改造后管理单位要无缝对接，即时有效开展物业服务。
（三）坚持业主缴费与政府扶持相结合的原则。改造后的老旧小区物业服务费用由业主缴纳，各县（市、区）政府（管委会）予以一定的支持。
三、组织实施
（一）落实属地管理责任，实现物业管理全覆盖
1.明确工作职责。各县（市、区）政府（管委会）对本行政区域内改造后老旧小区物业管理活动负总责；县级物业主管部门负责相关政策制定、综合协调和业务指导工作；街道办事处（乡镇人民政府）明确专门机构，负责辖区内改造后老旧小区物业管理活动的具体实施和监督工作，指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，指导和监督辖区内物业管理项目的移交，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）依法开展物业管理的相关工作。
2.合理划分物业管理区域。对规模较小、零星分散的老旧小区，县级物业主管部门要指导街道办事处（乡镇人民政府），按照方便管理、公共资源共享的原则，结合老旧小区改造实际情况，对物业管理区域进行合理划分，将原来较为分散的老旧住宅楼整合为具有一定规模的物业管理区域，并在老旧小区改造时为后续物业管理增设必要的物业管理用房、门卫岗亭等设施。
3.引入物业管理。物业管理区域确定后，在街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下，社区居民委员会牵头组织召开业主大会会议，确定小区物业管理模式、物业管理单位、物业服务内容、服务标准、服务费用等相关事项。物业服务可以实行综合服务，也可选择如保洁、保安等单项或组合的“菜单式”服务。对无法成立业主大会的，街道办事处（乡镇人民政府）应按照《吉安市住宅物业管理条例》有关物业管理委员会的规定，组建物业管理委员会，代行业主委员会的职责，引进专业物业公司进行管理或在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下开展业主自治管理。各地也可探索由县级有关部门或街道办事处（乡镇人民政府）成立国有物业服务企业，对改造后的老旧小区实行物业管理。
（二）规范物业管理行为，提升物业管理水平
4.物业服务公示公开。街道办事处（乡镇人民政府）要督促物业服务企业在管理区域内设立固定服务场所，配备与项目相适应的管理服务人员，依据合同约定，规范开展物业服务工作。并将物业服务内容、收费标准、项目经理及管理人员姓名和联系方式等内容，在物业管理区域内公示，接受业主和社会监督。
5.强化物业服务质量日常监管。街道办事处（乡镇人民政府）要加强对物业服务质量的监督，根据《吉安市住宅物业管理条例》以及《吉安市住宅小区物业服务质量检查评价指导意见（试行）》的有关规定，对小区物业服务质量开展检查评价，评价结果作为物业费收取和区财政奖补的重要依据。
6.建立物业管理联席会议制度。各县（市、区）政府（管委会）要督促街道办事处（乡镇人民政府）建立辖区内物业管理联席会议制度，成员由住建、城管、市场监管、财政、民政、消防救援、公安等相关部门，以及居民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成，推进形成“街道吹哨、部门报到”的物业管理联席会议机制，共同协商研究涉及物业管理的重大事项，协调解决涉及物业管理的矛盾纠纷等。
7.推进部门联动执法。各县（市、区）政府（管委会）要建立健全住宅小区违法违规行为常态化的快速处置机制，推进行政执法进小区。城管、公安、消防救援、市场监管等部门加大联动巡查和处理力度，在住宅小区公示投诉举报电话，重点解决住宅小区内乱搭乱建、乱停乱放、乱堆乱放、乱贴乱画、乱拉电线充电、违规饲养宠物、堵塞消防通道等行为。
8.加强公共停车管理。改造后老旧小区的公共区域停车，实行收费管理。对于施划的地面公共停车泊位，各区政府结合市场化运作实际情况，制定具体收费标准，收取的停车费用，除用于日常管理费用支出外，结余部分应单独立账管理，用于本小区共用部位、共用设施设备的维修养护。小区内各类停车泊位在优先满足本区域业主使用需求的前提下，鼓励实行车辆错时停放，实现停车资源社会共享，缓解周边区域街路停车矛盾。
9.明晰物业服务责任界限。物业管理区域内，供水、排水、供电、燃气、通讯、有线电视等专营单位应当管护到相应公共设施的终端。居民生活垃圾的清运以将生活垃圾装入环卫专用车辆为责任边界；物业服务企业应按照环卫部门指定的时间，负责将生活垃圾收集、倒运至自管垃圾转运间或环卫部门指定的垃圾转运站，相关费用由物业服务费列支；环卫部门负责将生活垃圾由转运间或转运站拉运至垃圾处理场，费用由各县（市、区）承担。
（三）强化督促指导，发挥业主自治主体作用
10.推进业主大会应建尽建。各县（市、区）政府（管委会）要强化街道办事处（乡镇人民政府）党委在老旧小区物业管理工作中的领导作用，加强社区党组织对业主委员会的领导，在有条件的业主委员会设立党组织或党小组，帮助业主委员会提高自我管理能力，鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员或热心公益事业、遵纪守法、综合素质高、工作能力强的社区党员通过规定程序担（兼）任业主委员会成员。
11.规范业主委员会行为。各县（市、区）政府（管委会）物业管理主管部门要会同街道（乡镇）、社区指导业主委员会建立健全各项管理运行制度，规范业主委员会履职行为；加强对业主委员会成员的培训指导和监督，提高自治能力水平；强化对业主委员的运行指导，有《吉安市住宅物业管理条例》业主委员会资格及行为负面清单情形的，要及时予以纠正。
四、鼓励措施
（一）财政补助奖励。各县（市）政府可根据实际情况，对本县（市）老旧小区改造后实施专业物业管理的给予一定的财政补助或奖励。市中心城区纳入老旧小区改造的小区，改造后实施专业物业管理的，在施行专业化管理的前3年，经属地街道办事处（乡镇人民政府）考核合格后，各区财政按照每月每平方米0.2元的标准给予物业服务企业专项补助。对市中心城区改造后的老旧小区引入专业物业管理的，市财政按照一定的标准给予各区政府（管委会）专项奖励（建议每月每平方米0.1元）。
（二）经营激励。通过多种形式激励社会化物业服务企业承担老旧小区物业服务。
1.规模经营激励：以街道办事处（乡镇人民政府）或社区居委会为单位，将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，确定1家骨干物业企业接管，使其通过规模化经营降低成本。
2.特许经营激励：将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足。
3.拓展经营激励：鼓励物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，在取得相应的资质或许可后，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务，市场监管、民政等相关部门应当予以支持。
（三）各县（市、区）政府（管委会）应当结合本区实际，制定具体实施考核方案，组织县直有关部门、街道办事处（乡镇人民政府）开展实施改造后的老旧小区物业管理长效机制建立工作。
本意见适用于中央财政补助支持的由各县（市、区）政府（管委会）统一组织实施改造的老旧住宅小区物业管理工作。
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